פסק-דין בתיק ת"א 37560-08

1.         התביעה נשוא פסק דין זה עוסקת בשימוש בנכס (מבנה) אשר נמצא על גג בנין לשימור ברח' שדרות ח"ן בתל-אביב (להלן, בהתאמה: " הנכס", " הבניין").

רקע

2.         הבניין בו נמצא הנכס, נבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת.

הבניין מסווג כמבנה לשימור. תוכניות המתאר הרלוונטיות העיקריות הן תכנית 58 ("תכנית גדס") (משנות הארבעים), תכנית ג' (בעניין בנייה על גגות) (משנת 2004), ותכנית תא/2650/ב (תכנית לשימור מבנים בתל אביב) (משנת 2008).

3.         תקנון בית משותף של הבניין נרשם בספטמבר 1984.

4.         הבניין הוא בן שלוש קומות מעל לקומת קרקע (בצרוף בנייה בקומת הגג, בה עסקינן). בכל אחת משלוש הקומות, יש שלוש דירות.

5.         התובע הוא בעל זכויות בשתי דירות מגורים בבניין, הנמצאות שתיהן בקומה השלישית של הבניין (מתחת לגג). התובע קנה את הדירות בשנים 1990 ו- 1992, ואיחד אותן לכדי יחידת דיור אחת.

6.         בשנת 2007, רכש הנתבע את הנכס וכן חלק מהגג - שטח של 58 מ"ר (שאר הגג נותר רכוש משותף). במועד הגשת התביעה, הזכויות בנכס היו בידי הנתבע. לאחר מכן מכר הנתבע את זכויותיו בנכס לצד שלישי. בעת שמיעת הראיות בתיק, הזכויות כבר לא היו בידי הנתבע.

7.         במהלך שנת 2008 או בסמוך לכך ביצע הנתבע עבודות מסוימות בנכס. התובע טוען כי היו אלה עבודות הרחבה שנועדו להפוך את הנכס מסככת כביסה לדירת מגורים. הנתבע טוען כי דובר בשיפוץ וכי הנכס אותו רכש היה דירת מגורים זה מכבר.

8.         התובע פנה לעיריית תל - אביב בחודש פברואר 2008 ובעקבות ביקור פקחי העירייה במקום, הוצא צו הריסה. לשיטת הנתבע - הצו עסק בהריסת שני קירות משום שהתברר כי בבניית קירות אלו, היתה סטיה של כ-60 ס"מ מהמותר.

9.         בהמשך, בנה הנתבע קיר/גדר ומעקה מלוחות עץ (לשיטת הנתבע - לאור הסגות גבול של התובע והצורך להפריד בין החלק הפרטי לבין הגג המשותף).

בענין הבנייה בלוחות עץ הוצא צו הריסה נוסף וכן הוגש כתב אישום אשר הסתיים בהכרעת דין וגזר דין מיום 22.3.09 (נספח יג'4, יג'5 לתצהיר הנתבע).

10.       ביום 27.8.09 מכר הנתבע (כנזכר) את זכויותיו בנכס לצד שלישי (מר אלעד סדרס).

תמצית עמדות הצדדים (והדיון בבקשה לצמ"ז )

11.       התובע טוען כי יעודו של הנכס, כפי שהיה מאז 1936 ולא שונה, הינו יעוד ל"סככת כביסה".

התובע מוסיף כי לא הוגשה בקשה לשינוי יעוד של הנכס ולא ניתנה כזו (וטוען כי ממילא, כענין של מדיניות תכנונית, העירייה אינה מאפשרת שינוי יעוד מחדר כביסה לדירת מגורים). כן נטען כי לפי שמדובר במבנה לשימור, כל תוספת ושיפוץ מחייבים תיאום עם צוות מבנים לשימור וכן, כי כל שניתן לבנות על גג בניין המיועד לשימור לפי התב"ע הקיימת (ולאחר קבלת היתר ובפיקוח העירייה), הוא פתחי יציאה לגג עבור הדירות שמתחת, בלבד.

12.       מבחינת התובע, העבודות שבוצעו על ידי הנתבע בשנת 2008 נעשו ללא היתר בכלל, ללא היתר לשינוי יעוד בפרט, ללא פיקוח הנדסי ותוך שעלולות היו לגרום נזק בלתי הפיך לגג נוכח תוספת עומסים שונה מהתכנון המקורי.

13.       התובע טוען כי בהכשרת הנכס למגורים יש משום הפרת חובה חקוקה בשל הפרת חוקי התכנון והבנייה, כי עבודות הבנייה גרמו לו נזקים וכי בשימוש בנכס למגורים יש כדי להפחית את ערך דירותיו (של התובע).

14.       בכתב התביעה עתר התובע לכך שיינתן סעד הצהרתי לפיו סככת הכביסה שעל הגג אינה יכולה לשמש למגורים ואינה למגורים; צו עשה לפיו על הנתבע להחזיר את המצב לקדמותו, לרבות בדרך של פירוק הקירות; צו מניעה מוחלט לפיו על הנתבע להימנע מלהתגורר בסככה או לעשות בה כל שימוש שאינו למטרות להן היא נועדה לפי היתר הבנייה; ומינוי כונס נכסים כפקיד בית משפט כדי לפקח על ביצוע הסעדים האמורים.